Qu’est-ce qu’une zone de pression immobilière ?

Pour l’année 2019, la liste des communes figurant dans la zone de pression immobilière est la suivante :

Arlon, Assesse, Aubel, Beauvechain, Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Burdinne, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Flobecq, Geer, Genappe, Gesves, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez (Nivelles), Ramillies, Rixensart, Silly, Sprimont, Thimister-Clermont, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo et Wavre.

1ère condition : acquérir une habitation modeste

La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de ce taux réduit des droits d’enregistrment sur la première tranche est d’acquérir une habitation modeste.

Une habitation modeste est une habitation dont le revenu cadastral est de maximum 745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, vous ne pourrez bénéficier du taux réduit sur la première tranche et paierez 12,5% sur la totalité du prix de vente.

Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à :

• 845 € pour l’acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,
• 945 € s’il a cinq ou six enfants à charge,
• 1.045 € s’il a sept enfants à charge ou plus.

Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d’un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L’administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n’est plus le cas, l’administration peut toujours revoir ce revenu.

2e condition : ne posséder aucune autre habitation

Cette réduction n’est accordée que si l’immeuble acquis est l’unique bien possédé par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal. Ils ne peuvent être propriétaires (ou avoir un autre droit réel, comme un usufruit) d’une autre habitation, même pour une partie indivise. Ainsi, si un acquéreur, nommé Bernard, souhaite acheter pour son compte personnel une petite maison située à Dinant, et dont le revenu cadastral est de 300 €, il ne pourra pas bénéficier de la réduction si son épouse (ou cohabitante légale) Anne est déjà propriétaire d’une maison d’un revenu cadastral de 530 €. Par contre, si l’acquéreur et sa cohabitante de fait n’étaient pas mariés ou cohabitants légaux, il n’y aurait pas de problème.

Il existe cependant quatre exceptions à ce principe:

• Tout d’abord, si le revenu cadastral de l’immeuble déjà possédé – à moins que ce ne soit une habitation-, ajouté au revenu cadastral de l’immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € (ou les autres limites mentionnées ci-dessus), Bernard pourra bénéficier de la réduction de droits.
• Ensuite, on ne tient pas compte des immeubles recueillis, en nue propriété, dans une succession de parents ou de grands-parents.
• Si les biens, qui empêchaient la réduction, sont vendus au plus tard dans l’année de l’acte notarié d’achat de la nouvelle habitation, ils ne sont pas pris en compte non plus.
• Enfin, il est fait abstraction des immeubles que l’acquéreur (ou son conjoint ou cohabitant légal) n’occupe pas personnellement en raison d’entraves qui rendent impossible l’occupation à la date de l’acte notarié d’acquisition.

3e condition : obligation d’habiter le bien

La réduction de droits n’est accordée que si Bernard ou Anne occupent effectivement le logement : ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis.

L’inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l’acte notarié d’acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d’occupation ne sont pas respectées, l’acquéreur devra payer à l’administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6% (ou 5%), mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19% !

Quid en cas d’achat et de revente ?

Si Bernard est propriétaire de la maison qu’il occupe actuellement à Namur, mais désire la revendre pour acquérir la maison de Dinant, il pourra profiter directement de la réduction de droits, même s’il ne s’agit pas d’une première acquisition.

Néanmoins, il doit la vendre dans l’année à compter d’acte notarié d’achat de la maison de Dinant. S’il ne le fait pas, il devra également payer à l’administration la différence de droits, et une amende égale à celle-ci.

Et si le revenu cadastral n’est pas encore fixé ?

Dans certaines situations, le revenu cadastral de l’habitation n’est pas encore fixé au moment de la signature de l’acte d’acquisition : Julien achète un appartement dans un immeuble qui vient d’être divisé en plusieurs entités, et l’administration du cadastre ne lui a pas encore notifié le montant du revenu cadastral afférent à l’appartement, qui sera peut-être inférieur à 745 € ; ou Mélanie a acheté un terrain sur lequel elle compte faire construire prochainement une petite maison dont, fatalement, le revenu cadastral n’est pas fixé.

Dans ces deux situations, Julien et Mélanie paieront le droit plein de 12,5% lors de leur acquisition, mais ils pourront demander la restitution des 6,5% (sur la première tranche) payés en trop si, ultérieurement, l’administration fixe le revenu cadastral à un montant inférieur à la limite précisée ci-dessus, et qu’ils respectent les conditions énoncées ci-avant. L’acte d’acquisition doit prévoir cette possibilité de demande de restitution. Lors de la notification du nouveau revenu cadastral, l’acquéreur disposera d’un délai de deux ans pour introduire sa demande. L’administration restituera le montant dû, mais aucun délai n’existe !

Mesure anti-abus

Comme expliqué ci-dessus, la tranche pouvant faire l’objet de la réduction varie selon la commune ou se situe le bien. Chaque année, une commune pourrait changer de zone.

Si un changement vers une zone plus avantageuse intervient après la signature du compromis de vente, on reste soumis au régime de l’ancienne.

Certains pourraient être tentés d’annuler amiablement leur compromis, et d’un signer un nouveau afin de bénéficier de la nouvelle tranche plus élevée.

Ca ne sera pas possible ! Si on annule une vente à l’amiable 12 mois avant un nouveau compromis (entre les mêmes acheteurs et vendeur), on restera soumis à la tranche en vigueur au moment de la signature du premier compromis annulé !