Voici pourquoi vous devez attendre trois ans entre deux donations de biens immobiliers

On dit parfois que, si vous voulez faire donation de biens immobiliers en plusieurs tranches, il faut laisser passer trois ans entre les diverses donations. Mais en est-il bien ainsi ? Et pourquoi est-ce le cas ?

La donation de biens immobiliers a le vent en poupe ces dernières années. Ceci est au fait que les droits de donation qui doivent être payés pour celle-ci ont été considérablement réduits. C’est le cas tant en Flandre qu’en Wallonie et à Bruxelles. Mais pourquoi devez-vous chaque fois laisser passer trois ans si vous voulez faire plusieurs donations successives ?
 
Quels sont les tarifs ?
 
Dans les trois régions (en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles) des tarifs différents sont applicables pour les droits de donation à payer lors d’une donation de biens immobiliers. Dans l’ensemble, ces tarifs ont été considérablement réduits l’année dernière. Vous pouvez consulter les tarifs sur le site web suivant : http://finances.belgium.be/fr/particuliers/famille/donations
 
Les droits de donation sont bien inférieurs aux droits de succession qui doivent être payés en cas de décès, en tout cas pour une donation à un membre éloigné de la famille ou à un ami. En faisant donation de biens immobiliers (avec ou sans réserve d’usufruit) vous pouvez donc éviter une bonne partie des droits de succession.
 
Du reste, le domicile du donateur est en principe déterminant pour savoir quelle réglementation (flamande, wallonne ou bruxelloise) est applicable à la donation. Par contre, la localisation du bien immobilier donné est sans importance. 
Donation en tranches ?
 
Dans les différentes régions, les tarifs des droits de donation sont progressifs. Ceci signifie qu’ils s’accroissent à mesure que la donation augmente. En théorie, il serait donc simple de faire des donations en tranches pour se retrouver toujours dans le barème le plus bas. 
 
Un exemple pour illustrer ceci. Un homme habitant en Flandre veut faire donation à son fils d’un bien immobilier d’une valeur de 250.000 euros. S’il le fait en une seule fois, il paie 3 % sur la première tranche de 150.000 euro et 9 % sur la tranche suivante jusqu’à 250.000 euros. Concrètement, on paie alors plus de 13.500 euros de droits de donation. S’il fait la donation en deux tranches (de 125.000 euros chacune par exemple), il peut limiter les droits de donation à chaque fois 3 %, soit à 7.500 euros au total. Ceci permettrait donc de pouvoir réaliser une économie de droits de donation de 6.000 euros.
Pourquoi attendre trois ans ?
 
Le législateur voulait éviter que chacun ne se mette à faire des donations en tranches. Ceci se fait en appliquant ce qu’on appelle une “réserve de progressivité”. Ceci signifie que, si vous faites une donation endéans les trois ans qui suivent la donation précédente, la valeur de la première donation est ajoutée à la base imposable de la deuxième donation. On additionne donc la première donation à la deuxième donation pour déterminer le tarif des droits de donation à payer pour la deuxième donation.
 
Dans l’exemple donné ci-dessus, on prendra donc en compte la première tranche de 125.000 euros pour la deuxième donation de 125.000 euros. Le tarif de 3 % ne sera donc d’application que sur 25.000 euros tandis qu’il faudra payer 9 % sur 100.000 euros. Le montant des droits de donation à payer est donc dans ce cas le même que si la donation n’avait pas été faite en tranches. 
Par contre, en attendant trois ans entre deux donations, vous pouvez vous retrouver effectivement au tarif le plus bas.
 
Pas pour les donations à quelqu’un d’autre
 
La règle selon laquelle il vaut mieux attendre trois ans avant de faire à nouveau une donation de biens immobiliers ne s’applique pas si vous voulez faire une donation à quelqu’un d’autre. La réserve de progressivité n’est en effet pas d’application s’il s’agit d’une donation entre des personnes différentes. Par conséquent, les parents qui ont par exemple fait donation d’un bien immobilier (ou d’une partie de celui-ci) à leur fils il y a moins de trois ans n’ont pas besoin d’attendre trois ans s’il veulent faire ensuite une donation à leur fille. Comme il s’agit d’une donation entre des parties différentes, la réserve de progressivité ne joue pas ici. 
Source: http://immo.vlan.be/fr/Actualite/1806/Voici-pourquoi-vous-devez-attendre-trois-ans-entre-deux-donations-de-biens-immobiliers?utm_source=dbimmovlan&utm_medium=email&utm_campaign=20160304_immovlanweekly_fr&utm_content=article_3

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