Vous venez de recevoir la clé de votre nouvelle maison de rêve. Mais quelques semaines plus tard, il s’avère que la cave est humide, l’électricité dangereuse ou le toit fuit. Le vendeur ne vous avait rien dit à ce sujet. Que pouvez-vous faire ?
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un problème grave dans la maison que vous ne pouviez pas remarquer lors de l’achat, même en tant qu’acheteur attentif. Il ne s’agit donc pas de petites imperfections ou d’usure normale due à l’âge (par exemple, un robinet qui fuit, une armoire de cuisine qui ne ferme pas, une porte de garage qui coince, etc.), mais de défauts ayant un réel impact (par exemple, des problèmes structurels d’humidité, de graves problèmes de fondations ou des dangers cachés).
Quand le vendeur est-il responsable ?
De nombreux actes de vente contiennent une clause valable qui limite la responsabilité pour les vices cachés.
Cela ne signifie cependant pas automatiquement que le vendeur ne peut jamais être tenu responsable.
L’appréciation dépend souvent fortement des circonstances concrètes, telles que :
– s’il s’agit d’un vendeur particulier ou professionnel ;
– si le défaut existait déjà avant la vente ;
– si le vendeur pouvait ou devait avoir connaissance du problème ;
– l’âge et l’état de la maison.
Chaque dossier nécessite donc d’une approche différente adaptée à la situation.
Que pouvez-vous faire en tant qu’acheteur ?
Vous ne pouvez pas exiger du vendeur qu’il répare le problème. La loi vous offre deux autres possibilités :
-Soit vous optez pour une réduction de prix et vous gardez la maison
-Soit vous rendez la maison et récupérez le prix d’achat payé (= la résolution de la vente).
-Soit vous rendez la maison et récupérez le prix d’achat payé (= la résolution de la vente).
Une réduction de prix n’est cependant pas la même chose qu’une indemnisation. En pratique, il y a souvent confusion à ce sujet. L’acheteur ne peut pas réclamer une indemnisation.
Prenons un exemple : Supposons que vous ayez acheté une maison pour 300 000 EUR, mais qu’en raison d’un grave problème d’humidité, la maison ne vaut en réalité que 270 000 EUR. La réduction de prix s’élève alors à 30 000 EUR, soit la différence entre ce que vous avez payé et la valeur réelle.
Une indemnisation, en revanche, peut être plus large et inclure également des frais supplémentaires. Ce n’est pas possible dans ce cas.
En résumé : la réduction de prix corrige la valeur de la maison, l’indemnisation couvre l’ensemble de vos frais résultant des problèmes.
Agissez rapidement et déclarez à temps
Si vous découvrez un vice caché, il vaut mieux ne pas attendre trop longtemps. La loi exige en effet que l’action en justice soit intentée dans un court délai après la découverte. Ce que signifie exactement ce « court délai » n’est pas défini par la loi. L’interprétation par les Cours et Tribunaux est en outre très variable.
C’est pourquoi il est important de ne prendre aucun risque et de déclarer le litige à temps auprès de votre assureur protection juridique.
Si votre police couvre la garantie « contrats généraux », DAS prend immédiatement en main le dossier. Nous examinons quelles démarches sont utiles, quels éléments de preuve manquent et quelle approche est la plus efficace. Dans la plupart des dossiers, DAS rédige également une mise en demeure dans un court délai, afin que la position de l’acheteur soit claire et que les droits soient au maximum préservés.
La force d’une expertise contradictoire
L’une des démarches les plus efficaces que nous puissions entreprendre est d’organiser une expertise contradictoire.
Un expert indépendant se rend alors sur place et examine la maison en profondeur. Les deux parties – acheteur et vendeur – sont invitées à être présentes. L’expert examine le défaut, en détermine la cause et donne un avis objectif sur la situation. Parce que les deux parties sont présentes et peuvent exposer leur point de vue, il y a souvent, dès cette visite ou peu après, une ouverture pour une concertation.
Le grand avantage d’une telle expertise contradictoire est qu’elle ouvre la voie à un règlement à l’amiable. Même dans les dossiers où les chances de succès purement juridiques sont incertaines (par exemple, parce que le court délai ou la gravité du défaut sont contestés), nous constatons que les parties parviennent tout de même à un accord grâce à cette approche. Le vendeur est confronté aux constatations objectives de l’expert et est donc souvent plus rapidement disposé à chercher une solution. Vous évitez ainsi une procédure judiciaire longue et coûteuse, et pouvez clore ce chapitre plus rapidement.
Vous n’êtes pas seul
Un vice caché est particulièrement problématique, mais vous n’êtes pas obligé de l’accepter sans rien faire. Réagissez rapidement, documentez tout soigneusement et déclarez à temps. Nous examinons avec vous quelles démarches sont utiles et cherchons activement une solution réaliste.
Source : DAS
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