5 conseils pour doper votre rendement locatif

1. Choisissez le logement adéquat

Tout commence évidemment par le choix judicieux du bien qui sera donné en location. “Optez pour le loyer moyen de gamme” conseille Iain Cook, managing partner d’ERA. Dans la majeure partie de la Wallonie, on parle à cet égard d’un loyer mensuel compris entre 600 et 700 euros, et au-dessus de 800 euros à Bruxelles. “Celui qui peut mettre davantage a souvent le budget nécessaire pour acheter lui-même. A l’inverse, avec un loyer plus faible, vous tombez dans un catégorie d’immeubles de moindre qualité et le groupe de locataires ciblé présente davantage de risques, ajoute Filip Dewaele, CEO de Dewaele Groep. L’idéal est de miser sur le groupe de locataires le plus large. Visez un loyer de 650 euros environ.”

Vous disposez d’un budget plus confortable? Les professionnels sont unanimes pour conseiller, plutôt que d’acheter plus grand, de diversifier le risque. “Achetez plutôt deux appartements à 200.000 ou 250.000 euros qu’un seul à 450.000 euros”, recommande Iain Cook.

2. Commencez par un bail d’un an

Si un locataire paie avec retard ou ne paie plus du tout son loyer, vous ne pourrez pas l’expulser du jour au lendemain. Si vous espérez obtenir la résiliation du contrat ou l’expulsion du locataire, vous avez intérêt à rassembler le maximum de preuves (à présenter au juge de paix). “Mais pour éviter d’en arriver là, vous avez intérêt à commencer par un bail d’un an. Comme ça, en cas de problème, le bail peut être résilié après un an”, explique Dominique Pletinckx, juriste auprès du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires.

3. Dressez un état des lieux détaillé

S’il y a des dégâts, le propriétaire bailleur doit prouver qu’ils ont été causés par le locataire. Cela ne sera pas forcément facile si aucun état de lieux n’a été dressé au début du bail. Car dans ce cas, on suppose que le locataire quitte l’habitation dans l’état où il l’a reçue…

Le locataire et le bailleur peuvent établir un état des lieux ensemble ou faire appel à un expert (géomètre-expert, architecte) et partager les frais. S’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord, le locataire ou le bailleur est libre de désigner lui-même un expert, dont il supportera seul les frais. L’état des lieux doit toujours être dressé de manière contradictoire: le locataire et le bailleur doivent donner leur accord.

4. Ne laissez pas traîner les choses en cas de retard ou de non-paiement du loyer

Ces dernières années, la situation financière des locataires a plutôt eu tendance à se détériorer… Une vaste enquête menée récemment a montré que près de la moitié des locataires ont une charge financière trop lourde. Le loyer et les charges qu’ils doivent supporter dépassent 40% de leurs revenus, soit bien au-delà des 30% que les banques considèrent que l’on peut raisonnablement consacrer aux dépenses de logement. Le risque d’arriérés et de non-paiement ayant clairement augmenté, il est essentiel de réagir rapidement.

Quand un locataire a une quinzaine de jours de retard pour le paiement de son loyer, contactez-le pour en connaître la cause. Il peut s’agir d’un oubli ou d’un problème momentané. Si malgré votre bonne volonté le locataire ne régularise pas sa situation et que le loyer reste impayé pendant plus de deux mois, envoyez-lui une mise en demeure, par lettre recommandée, dans laquelle vous lui signifiez un délai (par exemple 10 jours) pour solder sa dette. Sans nouvelles de sa part à ce stade, il faudra envisager une conciliation ou entamer directement une procédure judiciaire. “Face à un locataire de mauvaise foi, la conciliation risque d’être une perte de temps, avertit Dominique Pletinckx, juriste au Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires. Il est donc préférable d’aller immédiatement en justice pour demander la résolution du bail aux torts du locataire et son expulsion.” Dans ce cas, le locataire sera condamné à verser, en plus de l’arriéré, une indemnité pour rupture de contrat de bail.

5. Augmentez votre rendement grâce à l’avantage fiscal

Celui qui souhaite maximiser son rendement locatif a intérêt à profiter de l’effet de levier des crédits hypothécaires. Avec un taux d’intérêt fixe – pour le moment – aux alentours de 2,5% sur 20 ans, ils donnent non seulement accès (sous certaines conditions de revenus et d’apport, certes) , non seulement à des investissements plus importants que le capital disponible, mais il dopent aussi considérablement le rendement final. Et en plus du bonus-logement réservé au propriétaire d’une habitation propre et unique, le fisc permet de déduire les intérêt d’un crédit du supplément d’impôt induit par la détention d’un bien d’investissement (revenu cadastral).